区老旧小区物业管理模式创新研究报告

**区老旧小区物业管理模式创新研究报告

摘要
**区是**市唯一个城市中心城区，自**年以来，中心城区不断实施了老旧小区改造，环境和基础设施都有大幅改善，居民幸福感倍增。改造之后，老旧小区的改造工作也就基本接近尾声，之后迎来的是老旧小区的管理服务问题，如何能够最大程度地给业主一个温馨舒适的生活环境，将是老旧小区会面临的新问题。而目前的情况是，由于老旧小区数量、体量巨大，且整体基础较差，存在着产权混乱、设施陈旧、住户年龄偏大、物业管理水平低等等乱象，不被物业服务企业接纳，这导致老旧小区物业管理长期处于空白状态。即使是改造后的小区，也常处于脏乱差的状态，居民对此反应强烈，这不仅直接影响民生实事工程的效果，更影响城市精细化管理水平。
因此，针对当前我区老旧小区物业管理的现状，本文以协同治理为视角，通过对**区老旧小区进行调研，认真分析目前老旧小区物业管理存在的主要问题以及原因，分析协同治理主体“合力困境”的根源，综合考虑收费标准，服务内容，居民需求等因素，结合当前**区老旧小区物业管理特点，总结探索出适合当前老旧小区的物业管理模式——以“自我服务管理”为_的准物业管理模式。最后，本文从基层政府、自治组织、居民个人、社会组织等四个层面上进行论述，阐明了物业管理模式的实施路径，并提出五方面的保证措施，分别为建立三级管理体系、科学的运行机制、加强关于物业管理模式的宣传引导、建立完善的资金管理使用办法、探索合理科学的运行模式。

关键词：**区老旧小区 物业管理 物业管理模式 准物业管理

Abstract
Lou*ing District is the only central urban area in Loudi City. Since **, the central urban area has continuously implemented the renovation of old residential areas, greatly improved the environment and infrastructure, and doubled the happiness of residents. After the renovation, the focus of the old residential area is also shifted from "how to improve well" to "how to manage well", which not only guarantees the transformation effect but also continuously improves the living comfort. However, at present, the old community is not accepted by the property service enterprises because of the old age, special residential groups, comple* property ownership structure, outdated facilities and equipment, difficult property charges and other reasons, which leads to the old community property management in a blank state for a long time. Even after the transformation of the residential area, it is often in a dirty state, residents have a strong reaction to this, which not only directly affects the effect of the practical project of peoples livelihood, but also affects the level of urban fine man
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随着社会的不断发展，人们也在一步步关注到老旧小区的改善和更新，从而积极探索寻求解决办法。通过政府部门牵头，普居民、产权单位、物业企业的多方配合，一步步解决老旧小区物业管理的问题[1]。但是在各种方法举措实施的过程中，存在一定的问题和短板，需要被重视和被解决，因此，通过本文的研究从具体的老旧小区实际情况出发，专项研究物业管理模式的创新与发展，坚持问题导向，找到问题寻求破解的方法，从而为业主构建一个和谐稳定的居住环境。
1.1.2 选题意义
（1）理论意义
通过前期对于国内外相关内容的研究搜索发现，国外针对物业管理模式的研究有很多，也相对成熟，国内虽然起步较晚，但针对物业管理方面的研究也已经非常完善，尤其是为了适应当下的社会经济发展，更加需要用小区为单位的稳定，进一步推进_和基层社会治理的和谐。但是笔者通过深入探索发现，我国在老旧小区的物业管理模式上的研究出于相对空白的领域，因此，本文通过总结国内外物业管理相关研究理论和经验做法，以及亲身深入老旧小区实地进行调查研究，探索出一套适合老旧小区的新型物业管理模式——准物业管理模式，对于丰富和补充关于老旧小区物业管理模式的理论研究具有一定意义。
（2）现实意义
从现实情况来说，老旧小区占领着城市中绝对部分的地区，也是我国社会发展的见证者和经历者，因此老旧小区的恶劣现状应当得到重视和改善。同时，由于老旧小区的脏乱差情况，对于整个城市的进步和发展也就产生了很大的阻力。本文致力于解决实在的现实问题，通过实地调查了解了业管理物现状，真真正正地了解当前老旧小区物业管理方面存在的弊病，深挖其内在原因，进而提出了解决思路和具体的施行措施[2]，有一定的现实指导和借鉴意义。
1.2 国内外文献综述
1.2.1 国外研究综述
（1）关于物业管理模式的研究
Alice Christudason（**）以新加坡作为研究的地区，通过研究选择新加坡的城市小区物业管理模式，从客观上分析出新加坡的物业管理模式分为内部自治管理、外部公司代理以及两种模式相结合的三种模式，并对比了这三种管理模式的优缺点，发现两种模式各有利弊，可以针对小区的不同情况进行不同的选择。如果以服务的结果为最终导向，那么就可选择花费较多的外部公司代理模式，其专业性和科学性不需要在花费更多的精力在物业管理工作上；如果以节约成本、经济高效为原则，那就选择内部管理模式，其具有的非营利性特点，能够根据小区的不同特点进行相应的调整，从而更加契合当下小区的发展与和谐[3]。学者CY Yiu，SK Wong（**）从理论出发，以制度经济学为理论基础，建立、探索出一套新的物业管理模式体系，他们认为将制度经济学作为建立物业管理体系的理论基础，能够确保物业管理体系永远具有科学的属性，同时顺应时代的变化作出相应完善，为城市小区物业管理制定了一个基于此理论的管理模型和运行框架[4]。
（2）物业行业发展趋势研究
由于物业相对于其他行业来说，存在的时间较为短暂，因此国外很多研究学者会对物业行业未来的发展趋势进行一个科学、合理的预测，从而对物业行业的发展有指导意义。Joseph H.K（**）意识到信息时代的来临，将信息时代与物业管理模式的创新相融合，提出传统的物业管理模式相对守旧、落后，随着时代的发展一定会被淘汰，因此提出了利用信息化手段开展物业管理工作，从而大大提高物业管理的效率和质量。Ian D（**）在研究中指出，如何创新物业管理发展模式将成为未来物业行业面临的一个巨大挑战[5]，也为未来物业行业的发展指明了方向和道路。
（3）关于物业管理中政府职能的研究
从上世纪70年代起，随着西方国家开展变革，在物业管理工作上的变革也在悄然展开。中间逐渐引入政府部门的作用，并日益增加，进而将政府部门在物业管理工作中发挥的作用形成一个独立的研究课题去进行深入推理。Ｍelanie Bien（**）以政府在物业管理模式中发挥的作用为研究对象，重点突出政府职能的行使和利用，其提出在物业管理模式创新过程中，可以重点突出政府的管理职能，利用政府的调度权利，充分利用业主、产权单位和物业公司三者的协同配合，共同打造一个和谐稳定的小区物业环境。Beate Ｋlingenberg（**）从另一个方面切入，探讨研究什么影响因素能够影响小区物业管理模式的进行，通过建模，将相关因素进行量化，使用软件进行分析，从而得出更加准确的结果，经检验发现，租金管制措施是对业主最大的影响因素，也成为小区物业实施顺利与否的关键性因素。
1.2.2 国内研究综述
（1）老旧小区物业管理现状及问题研究
**（**）认为，老旧小区是我国时代发展下的产物，也是我国不可抛弃的一部分，因此对于老旧小区的处理处置要格外的妥善和慎重。其强调老旧小区的物业管理与传统小区不同、与新兴小区也不同，从房屋产权上、管理模式上、管理内容上都不尽相同，同时其通过调研得出我国老旧小区普遍存在着物业管理水平低下、标准不一、业主对于物业管理工作的重视程度不高、对于物业的抱怨较大等有害小区发展的现象[8]。**，**等（**）认为城市中老旧小区的落后已经严重阻碍到我国城市的向前发展，因此应当从老旧小区的物业入手，彻底改善老旧小区的整体环境，提升城市的整体面貌。在老旧小区的物业管理工作中，管理_不明确、治安隐患多、设备陈旧老化、资金扶持不到位等等都是老旧小区物业管理工作的阻力。
（2）老旧小区物业管理的政府责任研究
国外对于政府职能在其中的发挥是一个独立的研究课题，在国内亦是如此，甚至于说其重要性远远高于国外，由于国内的社会经济_的影响，在实际操作过程当中，物业管理模式主要依赖于政府职能的行使。**（**）通过研究老旧小区整治后物业管理水平的影响因素，得出结论，即在老旧小区的物业管理服务工作中，政府起到了相当大的作用，由政府的统治力和强制力去推进物业管理模式的实施和开展，政策先行，以长效机制规范老旧小区的物业管理服务，通过将权利下放给基层街道办事处和乡镇，可以有效实施_和监督[9]。**（**）从业主、居民的角度出发，以业主居住的满意度为衡量标准，探讨在实际老旧小区物业管理服务工作中，影响住户满意度的因素到底是什么，通过构建公众满意度指数模型，发现政府对老旧小区的物业管理收费监管不到位，导致很多住户不缴纳物业费，物业公司收不到物业费就无法开展业务工作，相应的物业服务质量就大幅度下降，同时政府本身存在非理性行为[10]。
1.3 研究思路和研究内容
1.3.1 研究思路
首先，研究背景准备，收集整理国内外相关理论依据。其次，形成概念和理论基础。然后，以"老旧小区物业管理"为切入点，结合国内、国外最新理论研究成果以及笔者本人的实际工作经历，以**区为例，总结分析老旧小区物业管理所面临的问题及背后的深层原因。最后，通过前期的研究总结和探索，得出治理老旧小区物业管理问题的方法和措施，以期为其他同类型小区提供可参考性的意见和建议。
1.3.2 研究内容
本文包括六部分内容，第一章导论，主要对本研究的背景和意义，相关研究内容和研究方法进行说明，同时梳理了国内外相关领域的文献。第二章为相关概念界定和理论基础，主要为后期的研究奠定理论基础，通过对老旧小区、物业管理的概念进行界定，了解本研究的基本内容及含义，同时介绍了本研究当中要用到的基本理论。第三章以**区为例，分析了老旧小区物业管理现状，介绍了**区现有老旧小区物业管理模式类型及主要特点。同时通过问卷调查及相关信息的统计分析，以及个别深入访谈，进一步掌握**区老旧小区的真实情况。第四章对**区老旧小区物业管理模式存在的问题进行了介绍，并剖析原因。第五章对老旧小区物业管理模式的创新提出建议，提出了物业管理创新的模式，物业管理的思路和建议。第六章是总结与展望，进一步总结本研究所得到的结论，展望未来的研究方向，并指出本文中存在的不足。
1.4 研究方法
（1）文献研究法。虽然目前学术界对物业管理模式的理论研究较多，但针对于老旧小区的物业管理模式研究还处于相对空白的阶段。因此，必须整合不同理论研究的优势。本文的文献数据收集主要为理论研究成果。笔者在专业网站上搜索物业管理、老旧小区物业等字眼的理论数据，以拓宽研究视野，完善研究思路。另外通过校内图书馆，搜索关于老旧小区物业管理的专业性书籍，从书籍中，将相关的理论摘抄出来，分析当前存在的问题，探讨问题产生的原因。
（2）案例分析法。本文选取**市**区的老旧小区为例，深入分析了其物业存在重大问题的原因，运用问卷调查法和深入访谈的方法，论证结果准确性和合理性更高。
（3） 问卷调查法。针对**区老旧小区的特点和业主基本情况，设计调查问卷和深入访谈提纲，通过发放问卷，掌握**区老旧小区的第一手真实资料，为整个研究的准确性和客观性奠定了坚实基础。

第2章 概念界定与基础理论
2.1 概念界定
2.1.1 老旧小区
对于老旧小区，没有特别明确的定义和规范，甚至于说这是一个新兴词汇，在2000年以前根本就不存在老旧小区的说法，随着时代的不断发展和社会的不断进步，很早之前建设的小区、房屋由于时间久远，建筑物的外观和内在都破旧老化，无法适应_高速发展的社会经济形势，因而老旧小区一词应运而生。从《_办公厅关于全面推荐城镇老旧小区工作的指导意见》中可以首次看到老旧小区一词的提出，城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早，主要为2000年以前建成的，由于不注重保养、不注重维修、不注重管理的“三不”情况，同时相关配套设施不完善、不及时更新，社区服务设施不健全，小区的业主有强烈的想要改善的意愿的小区[11]，这就是城镇老旧小区的最初定义。而我们理解的老旧小区相对来说较为狭义，主要是指企业、单位改革之前，住房公有制时期建设的房屋和小区，主要归政府和单位所有，在1998年实施住房改革后，这些房屋不再适应当时的社会发展需求，也就逐渐被淘汰，形成了老旧小区。可以看出，人们心中对于老旧小区的定义属于国家文件中对于老旧小区的定义的一部分，但是还有很多特殊情况没有考虑进来。
2.1.2 物业管理
物业管理是物业服务的媒介和手段，将物业公司开展物业服务称为物业管理。具体流程而言，业主首先需要选择物业服务公司，进而签订物业管理合同，通过合同规定物业服务公司的责任和义务，以及在物业管理过程中会出现的纠纷和解决方式予以表明，一般包含但不限于对于整个小区的房屋以及日常配套设施和配套设施所在场地的维护、打扫、修缮和管理，这一切统称为物业管理。
物业管理也属于新兴行业，随着老旧小区的出现，商品房小区应运而生，对于新小区的维护和运营管理就随着之出现，这也就是物业管理的前身。物业管理并没有明确的准确定义，只是规范了住宅小区管理，就可以当做类似于物业管理的词汇进行一并看待。在1994年住建部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》中，可以找到对于住宅小区管理一词的定义，但也仅限于在《办法》中适用，即“指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。”在20世纪初期的物业管理由于并没有明确的定义和规范，导致相关的工作开展存在一定的盲区和盲点。到2003年，我国将物业管理工作提到关注日程上来，专门修订《物业管理条例》，其中对物业管理进行了明确的定义，指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通过《条例》的颁布与实施为我国物业管理工作开启了一条崭新的道路，有标准、有规范、有依据。但是由于当时我国的物业管理工作刚刚起步，对于物业管理的了解还不够深入，认识还不够到位，使得《条例》中的一些条款在实际操作过程当中还存在着一定的不适用性，规定过于狭隘，不符合实践的发展。结合上述文件规定和相关专家学者的研究[12]，本文所研究的物业管理包含两部分，一部分是对于小区地上构筑物，包含但不限于房屋、配套设施、广场设施等等，进行的维修、养护和管理活动，另外一部分指的是在小区的范围内所开展的保安保洁和管理等活动。
2.2 基础理论
2.2.1 公共产品理论
公共产品理论由西方经济学理论而来，一般来说，社会产品分为公共产品、私人产品和准公共产品三大类，当我们讨论社会产品范畴的事物时都会用到公共产品理论。在本研究中物业管理服务就属于准公共产品理论。因为从理论的定义来看，只有由政府部门提供服务，具有社会效用的不可分割性和不排他性的产品才是绝对的公共产品。当然这里的政府部门是广义的政府部门，尤其是随着我国机关事业单位的不断发展，将社会团体、社会组织和企事业单位都纳入到政府部门的范畴中来，从而将公共产品的适用范围进一步扩大[13]。私人产品指的是与公共产品对立的一方面，由私人、个人提供的产品，具有一定的盈利性、排他性和竞争性，一般我们所理解的在市场上流通的通过竞争所得的产品通常为私人产品。准公共产品介于介于公共产品和私人产品中间，既有公共产品性质，又有私人产品性质，也就是说这个产品的供给方既可以是市场也可以是政府[14]。因而，本研究所说的物业管理服务具有典型的准公共产品属性，商品房小区的物业服务一般属于私人产品，可在市场上流通，但是归属权在单位手中的房改房小区物业管理就会有公共产品的属性，因此就整体而言，物业管理服务为准公共产品，从本研究来看，也是如此，虽然本研究专门针对老旧小区，老旧小区大部分属于单位和政府的房改房，但是仍然存在一部分产权不明晰的老旧小区缺乏科学的物业管理模式，因此其商品属性为准公共产品。
物业问题不仅是个人问题，也是社会问题。物业管理服务产品具有效用的不可分割性。物业服务为社区内所有业主提供，并收取费用。物业服务企业提供的良好社区环境和安全的社区秩序为社区内所有业主共享。这个公用事业是不可分割的，每个业主必然会享受到相同的服务质量。物业管理服务产品是有益的、非排他性的，个人业主不会因为不缴纳费用而无法享受相关服务，一定程度上也不会因消费者的多少影响自身服务质量的好坏[15]。例如，良好的公共环境、社区的社会秩序和安全将使居住在社区的所有业主受益，其他人的服务效果不会因受益人数的增加而受到影响，也不能将不缴费的业主排除在一对一的销售之外，从而产生“搭便车”现象。物业管理服务产品具有非竞争性消费的属性。物业服务企业提供的卫生、秩序维护等公共服务成本相对固定，业主的增减对其影响不大。物业管理服务企业不得因业主实际消费金额而增加或减少费用，业主不得因无实际住所而拒绝支付费用。
需要注意的是，物业管理服务产品的有效性是不可分割的，利益的非排他性、消费的非 ……（未完，全文共43605字，当前仅显示7843字，请阅读下面提示信息。收藏《区老旧小区物业管理模式创新研究报告》）