关于城区居民小区物业管理服务工作的调研报告

目录/提纲：……
一、我区物业管理现状及存在问题
（一）物业服务质量不高
（二）业主委员会运转无序
（三）拖欠物业费现象普遍
（四）矛盾纠纷层出不穷
二、原因分析
（一）组织引领缺位
（二）工作合力不足
（三）市场竞争无序
（四）自治水平有限
（五）业主履责“躺平”
三、对策建议
（一）强化党建统领，确保治理有效
（二）健全_机制，凝聚管理合力
（三）完善评价体系，推动行业发展
（四）加强监管引导，破解履职困局
（五）注重宣传教育，激发业主热情
（六）严格依法依规，强化收益管理
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关于城区居民小区物业管理服务工作的调研报告

近年来，因为物业管理引发的各种矛盾纠纷层出不穷，逐步成为城市社区基层治理中的重点难点问题。为此，区管副职部门班二组学员先后到**街道、**街道等地开展调研，对部分社区、居民小区、物业企业进行实地走访，并结合之前在**市实地学习考察中发现的有关先进经验做法，形成调研报告。
一、我区物业管理现状及存在问题
截至2023年5月，我区城区共有住宅小区997个，在册物业服务企业51家，从业人员2440人，物业服务面积约970万平方米。其中：实施物业服务管理的住宅小区171个，整体物业管理覆盖率18%；成立业主委员会的住宅小区93个；新建商品房小区前期物业服务实现全覆盖。
（一）物业服务质量不高。我区物业企业规模普遍偏小、专业化水平普遍不高，多处于粗放经营状态，物业公司为提高收入，削减成本减少人员配备，且从业人员自身素质参差不齐，年龄普遍偏大，没有经过专业培训，缺乏管理经验和管理方法，对房屋装修、建筑物的公用设施管理维护
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存在故意拖欠物业服务费的问题。以**街道统计数据为例，目前辖区**半岛小区收费率约86%，**社区**国际收费率约80%，**社区**财富中心B区收费率约81%，仅有**社区**佳苑收费率达到了95%以上，其余小区不同程度存在收费难的情况。
（四）矛盾纠纷层出不穷。近年来，由于物业企业管理服务、业主委员会乱作为、开发商遗留问题、个别业主恶意拖欠等原因造成的矛盾纠纷呈上升趋势，极易引发社会关注，造成不稳定因素。个别街道因物业相关的矛盾纠纷占比高达50%以上，逐步成为社会主要矛盾纠纷来源。2022年，**法庭共受理全区物业案件672件，调解成功155件。从信访事项来看，2022年，**街道涉及物业相关信访事项12件、占比12.5%，**街道8件、占比16.3%；从近段时间全区信访投诉看，物业领域信访接访83件次，占全区信访接访总量的15%。
二、原因分析
（一）组织引领缺位。按照《**市物业管理条例》规定，社区党组织要加强物业公司、业主委员会的组织和指导。通过走访辖区物业公司、业主委员会，大部分没有党支部或者党小组，社区党组织难以从上下级组织的角度介入物业企业、业主委员会的具体事务，加之原本监管手段就不多，造成上下管理脱节，物业企业和业主委员会“野蛮生长”滋生问题矛盾。
（二）工作合力不足。物业管理面大量广，属地政府、住建、城管、环保、公安、市场监督、规资等部门单位均承担一定的物业监管职责，且各个地区、各个社区、各个小区面临的问题差异很大、情况复杂。但目前，物业管理遵照执行的《中华人民共和国物权法》《**市物业管理条例》等法律法规对基层的操作性、针对性不强，各部门单位、属地政府之间还存在职责边界不明晰有交叉的情况，没有形成有效的协调联动机制，对物业管理乱象、业主违法建设、业主委员会乱作为等打击处置合力不够。
（三）市场竞争无序。全区注册的51家物业企业中，规上物业企业仅5个、占比9.8%，其余企业市场竞争力较弱，常常以低价中标，全区共有40余个物业服务小区亏损经营，亏损小区只能依靠减少人员来降低成本，从而陷入恶性循环。此外，有的物业企业甚至以送钱送物等不正当竞争手段，违规获得物业服务项目，扰乱物业服务市场正常秩序，影响行业健康有序发展。
（四）自治水平有限。业主委员会作为基层自治组织，应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，但由于同样属于基层自治组织的社区无执法职能，其管理仅限于协调、劝导等，缺乏有效监督与指导；加之部分业主委员会成员文化程度、工作能力参差不齐，缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，服务意识淡薄，不愿参与物业管理，导致发展简单粗暴、运转混乱无序。即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者，不能有效发挥自治作用。
（五）业主履责“躺平”。缺乏物业管理法律法规和相关知识，不少业主对于维护自身权益、增进小区管理的意识相对缺乏，平日不积极参与公共事务，一些业主在对需要业主共同决策的事项不完全清楚的情况下，草率投票或选择弃权，造成难以形成统一意见，业主大会很难形成决议，一旦出问题又容易对处理方式产生质疑，不能正确行使权力和履行义务。
三、对策建议
党的二十大报告提出：“健全城乡社区治理体系，及时把矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。”目前，物业管理作为社区治理的重要内容，是关系人民群众切身利益的“关键小事”，必须高度重视，推动问题有效解决。
（一）强化党建统领，确保治理有效。调研发现，一个最突出的现象就是，物业管理水平低下、矛盾纠纷突出的小区，一定没有成立相应的党组织；反之 ……（未完，全文共5518字，当前仅显示1938字，请阅读下面提示信息。收藏《关于城区居民小区物业管理服务工作的调研报告》）