物业管理与生活区危旧房改建初探

物业管理与生活区危旧房改建初探

0 引 言
物业管理行业是由计划经济向市场经济转型中兴起的一个新兴行业，被人们称为 “朝阳”产业。物业管理行业的产生与发展，对促进国民经济发展、改善人民生活条件、居住质量 、工作环境，提高城市管理水平、促进住宅建设发挥了积极而又重要的作用，是房地产社会化管理服务的先进方式。
近年来 ，国有企业纷纷改制，破产重组，生产 、生活设施实施分离 ，剥离企业办社会等，原有国企职工的后勤保障工作逐渐成为社会的突出问题，并具有一定的普遍性。

1 破产改制企业生活区存在的问题
①以往的国有企业大都奉行 “先生产后生活”的原则 ，职工住房问题欠账太多。
②许多存量住房破旧不堪 ，房屋的水电设施严重老化，没有围墙 ，下水道严重堵塞等。
③生活区设施不配套，没有绿化，无消防通道。
④一些国有企业的职工宿舍 ，由于种种原因，许多房屋并没有规划批准，房屋产权不清，同时并存
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略647字，正式会员可完整阅读）……　
破产改制企业小区进行统一规划改造，走集资翻建的路子，具有普遍的指导意义，为_ 、安居乐业及城市的文明创建可以做出积极的贡献。
1999年 9月和2002年 l2月，合肥宏图物业管理有限公司接手了破产和改制国有企业合肥塑料总厂和合肥啤酒厂 (现华润雪花啤酒安徽有限公司合肥分公司 )两家职工生活近 6*10％ 宿舍楼的物业管理工作。
物业公司接手时，这两个小区危房、筒子楼比比皆是，通过集资建房，在市政府及有关部门的支持下 ，我们成功地实现了对小区的改造 ，为改善特困职工住房条件与居住环境以及为今后规范化的物业管理打下了良好的基础。
3 体会与认识3．1物管公司的做法是政府经济房政策的最好实施形式多年来 ，国家虽然对城市居民制定了经济房政策，但 由于种种原因，经济房政策往往变味走样 ，结果还是成了商品房，特困职工仍是买不起。而集资建房由于利用了单位零散的地皮 ，又有政府各项政策的扶持，因而能够确保房价只在成本价左右浮动，大大低于市场上的商品房价格，让职工能够买得起，使经济房的政策落实到了实处。
3．2国有企业职工住房合法化小区翻建后，新建住房有了合法的依据，这就从根本上解决了职工的后顾之忧。
3．3综合开发彻底改变了小区环境翻建小区实行统一规划，统一施工，使小区环境得到了彻底改善，避免了分散建设的弊端。
3．4土地得到有效利用和合理配置拆除违章建筑，统一规划，合理配置，充分发挥了土地的潜力，形成土地资本利用效率的最大化。
3．5解决 了一些 历史遗 留问题物管公司实施的集资建房，不仅清理了两个厂多年来的旧债，还解决了一些历史遗留问题。
3．6更加有利于物业管理的前期介入物管企业实施危旧房改造可以解决在规划设计 、隐蔽工程、施工阶段 、工程验收等环节中“建”与 “管”的脱节问题 ，实际已经介入前期的物业管理，为实施物业管理打下了良好的基础。

4 几点建议
在两家破产改制企业旧生活区改建集资建房的实际运作中，合肥市政府给予了多方面的照顾优惠，但仍然有不少费用无法减免，加上一些后续项 目费用等，使最后的成本仍然较高。
特困企业职工承受住房价格水平是有一定限度的，为此，建议完善相关政策。
4．1多给一些优惠政策，取消部分行政审批希望政府对实施特困企业翻建住房的建设单位多给一些优惠政策和取消部分行政审批，本着特事特办的原则 ，对破产改制企业集资建房尽量减免一些费用，这也是政府解决低收入家庭住房、改善城市面貌以及调控市场房价的一种好的途径。
4．2灵活审批立项对特困企业的翻建小区，要按照 “统一规划 、合理布局 、因地制宜 、综合开发、配套建设”的原则进行建设．在立项和规划上 可灵活变通一些 。
4．3留足住房维修资金141翻建房考虑到职工承受能力，未提留住房维修资金 ，应从长远考虑，留足住房维修资金。
4．4打破企业区域界线，全市统一协调改制前，国有企业都是划地为牢，即使一墙之隔，却互不往来。因此市属企业与省属、中央直属企业的小区翻建，需要有关部门进行协调，统一规划改造。
4．5推广集资建房模式合肥市改制、破产企业较多，这些企业的职工，政府只能保障其最低生活费，住房仍是个大问题。对有条件集资建房的单位，建议推广这种模式来解决职工的住房问题。

5 结束语
“居者有其屋”是人类生存最基本的需要 ，是中国老百姓千百年来一直祈盼的美好愿望 ……（未完，全文共2858字，当前仅显示1817字，请阅读下面提示信息。收藏《物业管理与生活区危旧房改建初探》）