关于我市存量工业用地的研究和思考

目录/提纲：……
一、我市存量工业用地存在的主要问题
（一）存在批而未供、低效闲置等现象
（二）投资强度和亩均税收等指标不太理想
（三）省上相关评价指标排位靠后
二、问题产生的原因分析
（一）外在原因
1、外部环境影响加大
2、区域竞争日趋激烈
（二）内在原因
1、“思维”跟不上发展
2、“入口”把关不严
3、“过程”监管不到位
4、“出口”机制不健全
三、提升我市存量工业用地效益的对策建议
（一）前端优化准入门槛
1、强化规划引领
2、加强论证评审
3、深化“标准地”改革
4、建立弹性供地机制
（二）中端强化监管引导
1、建立全程监管机制
2、强化“亩均论英雄”结果运用
（三）末端用好提升退出
1、助推企业“上楼”
2、丰富退出方式方法
3、建立清理整治长效机制
……
关于我市存量工业用地的研究和思考

工业用地是实现“2026年全市经济总量突破1300亿元”目标的关键要素，作为我市工业项目的主要集中地——我市8个省级及以上开发区（以下简称开发区），工业用地需求旺盛。根据预分配到我市的新增建设用地规划指标，10年时间（2021年到2030年）我市仅有不足4万亩的指标，且能交水项目不低于30%，扣除公共服务、商服等用地后，可用于新增的工业用地指标有限。与此同时，我市现有工业用地普遍存在低效、闲置、浪费等现象，还有一部分批而未供的土地未能释放应有的效益，土地节约集约利用情况不理想。在我市土地“增量”已基本明确天花板的背景下，如何挖好“存量”势在必行。本文主要聚焦我市8个开发区存量工业用地存在的问题，分析问题产生的原因，并提出提升我市存量工业用地效益的对策和建议。
一、我市存量工业用地存在的主要问题
工业用地效益涉及范围较广，结合收集省级层面的相关反馈和前期的初步摸底统计，我市存量工业用地主要存在以下几个方面的问题。
（一）存在批而未供、低效闲置等现象
截至6月底我市8个开发区批而未供土地将近1.5万亩，占全市批而未供土地的31.4%。同时，根据前期调查统计
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营业收入低于全省平均水平99.1万元，亩均税收低于全省平均水平6.1万元。
二、问题产生的原因分析
上述问题的成因比较复杂，除了企业自身的原因外，不同的工业用地，其低效闲置浪费的原因也各有不同，经过梳理归纳，主要从外在原因和内在原因进行分析。
（一）外在原因
1.外部环境影响加大。新增建设用地报批周期一般较长，一部分企业刚刚度过建设期，又受近年来产业结构调整、新冠疫情、经济下行等方面的影响，一部分企业抗风险能力较弱，工业用地的效益没有得到很好地释放。比如，**工业园区受国家对房地产调控的影响，部分家具企业的亩均税收不足万元。
2.区域竞争日趋激烈。我省相关市（州）纷纷出台了优惠政策“筑巢引凤”，**等地甚至有“零地价”的工业项目。为吸引更多的项目投资入园，在招商引资环节中，我市部分开发区降低了入园门槛，尽可能满足客商的用地需要，只要工业项目能来，投资强度、亩均税收等方面都好说，一定程度上造成粗放利用土地的现象。
（二）内在原因
1.“思维”跟不上发展。在**重建期间，我市享受了特殊用地政策，全市报批土地占据了2009年到2021年的70.8%，后因项目未落地，造成大量土地批而未供。重建结束后，我市以扩张为主的发展模式仍未根本性改变，节约集约用地意识不强，且项目牵着规划走，选址随意，不但未有效消化存量土地，反而使批而未供土地数量逐年增大。加上报批土地大部分位于城镇周边，土地上有大量居民住宅群，拆迁量大成本较高，加之县（区）财政困难，导致征搬工作滞后，土地供应困难。
2.“入口”把关不严。部分开发区没有对产业定位和项目产出效益进行充分论证，导致招引的工业企业良莠不齐，造成土地利用率低。比如，**工业园区前期为推动工业经济快速发展，在招引企业入驻时，门槛放得较低，合规园区很快就无地可用，导致新引进的产值高、税收贡献大的表面处理项目难以落地建设。目前成雅工业园区27家企业中年产值过亿元的企业仅3家。
3.“过程”监管不到位。2012年起，市政府相继印发了《关于工业优化结构加快发展的指导意见》《关于印发**市工业用地管理办法（试行）>的通知》，对开发区投资强度和亩均税收进行了要求。我市现行的招商引资政策也明确约定了投资强度和亩均税收等指标，比如，“主干”区域制造业（农产品加工产业除外）亩均投资强度、亩均税收原则上分别不低于200万元、15万元。但在实际操作中，各县（区）、开发区既要顾及地方发展、经济平稳运行，又要顾及项目落地、企业利益，导致了对这方面的监管有所放松。
4.“出口”机制不健全。受市场变化、工艺淘汰、企业经营不善等因素影响，工业企业的生命周期普遍都不足20年，而我市的工业用地出让年限几乎都为50年，很多工业企业的生命周期远低于土地出让年限。但是，我市没有建立相应的长效提升或退出机制，仅开展了诸如2019年处置“僵尸企业”等阶段性的工作，一些新出现的低效闲置土地没有得到及时有效清理整治。加上清理整治涉及法律、政策等诸多问题，时间较长，且需要多个部门的高效协同，稍有不慎，容易引发社会不稳定等问题，也容易对营商环境造成不良影响，导致“出口”不畅。
三、提升我市存量工业用地效益的对策建议
提升我市存量工业用地效益是一套系统机制，在学习外地先进经验的基础上，结合我市8个开发区现有的探索，建议从工业用地的前端、中端、末端“三端”着手进行整治提升，为此提出以下对策建议。
（一）前端优化准入门槛
1.强化规划引领。顺应国家土地政策导向，树立节约集约用地意识，把“规划引领”放在项目选址、招商引资等工作开展的前端位置，坚持“项目跟着规划走”，引导招商项目在存量国有建设用地上选址，有效盘活存量土地，各县（区）加快批而未供土地征地拆迁进度、基础设施配套、土地前期开发等工作，为“标准地”改革打下基础。
2.加强论证评审。低效闲置工业用地的清理整治代价较大，有些甚至超过了工业企业对地方经济的贡献，把好“入口”关、让优质企业入园至关重要。建议在招商引资环节提前介入，对工业项目生命周期、投资强度等方面开展充分论证，建立健全入园工业项目评审机制，拒绝粗放型、低效益、不符合国家产业政策的工业项目入园。完善招商引资 ……（未完，全文共4442字，当前仅显示2243字，请阅读下面提示信息。收藏《关于我市存量工业用地的研究和思考》）