物业管理的瓶颈—业主委员会

目录/提纲：……
一、物业管理的内容和物业管理的基础，决定了业主大会、业主委员会的职能作用
二、业主大会、业主委员会在在物业管理活动中的职能作用
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
（三）选聘、解聘物业管理企业
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物
（四）监督业主公约的实施
（五）业主大会赋予的其他职责
三、业主委员会的现状是阻碍物业管理规范发展的瓶颈
三、关于业主大会、业主委员会的制度建设的建议
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　　《国家物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
　　
　　本条是物业管理的定义：首先物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；其次是物业管理活动的基础是物业管理服务合同；再次是物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
　　
　　一、物业管理的内容和物业管理的基础，决定了业主大会、业主委员会的职能作用
　　
　　物业管理服务的内容特点是无法排他和不可分割性。如保安、保洁、绿化，房屋公共设施设备的维修养护都具有公共物品的性质，一旦提供，全体业主都可以享用。同样，挤占公用面积、私搭乱建、违章装修、恶意欠费等行为都将损害所有业主的利益。物业
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