论文：信息不对称、区位垄断与政府管制的失灵——论我国房地产市场的发展

目录/提纲：……
一、信息不对称背景下的房地产市场交易
二、区位垄断供给与竞争性的住宅需求
三、土地储备、土地财政与政府对房地产市场的管制
四、准确评判现阶段中国房地产泡沫的困难
五、政府政策的几点启示
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论文：信息不对称、区位垄断与政府管制的失灵——论我国房地产市场的发展

内容摘要：随着改革开放的深入推进，我国经济的市场化程度日益加深。作为市场经济_的一个重要组成部分，各类市场的发育、发展和完善，呈现出由产品市场向要素市场，由垄断市场向竞争市场，由地区市场向全国统一市场不断推进的过程。其中，房地产市场的建设和发展，尤其引人关注。文章深入了剖析房地产市场自身的特征和独特的运行规律，以及我国住房制度、土地制度和政府财政制度改革对房地产市场发展的影响。笔者认为，信息不对称和区位垄断是造成当前若干大中城市房地产价格居高不下的重要原因。规范和完善房地产市场的建设和发展，需要政府、企业和个人三方合作，通过规范政府行为、促进企业竞争和引导个人消费，构建一个和谐的房地产市场氛围。
关键词：信息不对称 区位垄断 房地产市场 政府管制


一、信息不对称背景下的房地产市场交易
按照现代微观经济理论，市场可以根据竞争程度（或垄断程度）划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场；可以根据市场上交易的物品性质，划分为产品市场和要素市场；也可以根据市场交易的范围，划分为地区市场、国内市场和国际市场；还可以根据市场交易是否符合法律法规，划分为合法市场、非法市场以及游离于合法与非法之间的灰色市场，等等。一般情况下，根据生产的技术特征，企业的投入和产出是完全可分离的。这种分离，不仅体现为投入要素的价值转移到产品价值这样一个价值转移和价值增殖的过程，而且体现为
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会致使先期信息不对称交易中因信赖对方所获得的交易利益丧失。因此，信息的大体对称是交易公正、持续、互利的重要前提。任何市场交易都是如此，房地产市场的交易也不例外。
房地产市场的信息不对称，根源于卖方的区位垄断与买方的竞争性消费。事实上，任何商品房在区位上都具有垄断的特征，是一个无法完全复制的独一无二的商品。一方面，商品房的区位垄断，使得房地产开发商在房产交易上拥有了操控价格的能力。另一方面，众多分散的住宅购买者，由于缺乏集体行动的激励，信息的分散、决策的独立以及利益的分立使得他们在住宅购买谈判中处于不利的境况。因之，卖方占据的商品房的区位垄断以及买方为争夺垄断性房源而展开的竞争性购买，造成了房地产交易过程中讨价还价能力分布的不对等，进而导致了交易利益向卖方的倾斜。
二、区位垄断供给与竞争性的住宅需求
所谓区位垄断，是指个体或组织对土地的局部独占。区位垄断不同于经济学通常意义上的垄断（包括寡头垄断和完全垄断），或者说市场垄断。人类的经济发展史表明，垄断以及同垄断相关联的事物具有悠久的历史。如果宽泛地看，几乎可以说自人类社会组织起来之后，就出现了专门行使和操控权力的个人和机构，这无疑是权力垄断的雏形。“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”，这形象地说明了封建帝王至高无上的垄断权力。而“盐铁官营”等就是国家权力在经济层面的垄断。进入现代以来，尤其是19世纪中叶之后，资本主义的发展由_竞争逐渐走向生产和资本的集中，卡特尔、托拉斯、康采恩、辛迪加等各种形式的垄断组织大量涌现。这种“从_竞争中生长起来的垄断并不消除竞争，而是凌驾于竞争之上，与之并存。”随着垄断的不断发展，垄断、垄断_以及垄断组织的行为广泛深入地影响到社会生活的各个层面。在此背景下，各国相继制定了限制垄断、促进竞争的法律法规，如《反垄断法》、《反不正当竞争法》、《公平贸易法》等，并在政府组织架构内建立了专门的反垄断机构，对垄断实施长期、动态的监控。
在垄断的研究和规制方面，经济学和法学各有侧重，且相互映照、互相促进。早期经济学对垄断的研究，强调市场结构，认为只要一个企业在市场中占据的份额达到一定的程度，就被认为是垄断。对于垄断的形成，则信守由“竞争集中垄断”这一得到理论和经验证实的逻辑链，致使人们将市场力量高度集中等同于垄断。这种以市场结构为衡量标准的经济学分析，被视为哈佛学派的结构主义垄断概念。哈佛学派认为，垄断是指一种市场结构，表示个体或组织提供的产品或服务占据了全部或绝大多数市场份额。与经济学上的结构主义垄断理念相适应，早期反垄断法也主要着眼于市场结构的变化，即关注规模经济、产品差异、市场进入和退出壁垒、市场集中度等方面的内容。反映在立法方面，则是法律主要针对垄断影响市场进行规制，以期消除垄断状态。例如，美国1890年制定的《谢尔蔓反托拉斯法》第二条的规定，即是结构垄断控制的先驱；日本1947年制定的《关于禁止私人垄断和确保公平交易的法律》规定，对于事实上已经具备垄断地位而可能导致反竞争行为的垄断，可以用解散企业或命令转让等方式加以消除。
但是，结构主义垄断理论并非无懈可击。随着人们对市场集中的广泛研究，结构主义的垄断理论受到越来越多人的质疑。经验研究发现：高度集中未必影响市场竞争的效率。例如，_发达国家的汽车行业，市场集中程度非常高，但竞争亦很激烈，这种集中度高而又竞争激烈的市场行为，促进了经济和科技的不断进步。这就为芝加哥学派行为主义垄断理论的诞生提供了有力的实践支持。
芝加哥学派认为，市场结构的垄断，有可能是竞争所导致的结果，这样的垄断是有效率的。根据芝加哥学派的观点，判别垄断的标准，应该从市场行为而不是市场结构方面入手。他们认为，单纯的高集中度未必导致垄断或限制竞争，还要考察市场主体是否利用了这样的市场优势进行限制竞争的行为。这其实就是遵循“结构行为绩效”和“绩效行为结构”这样一个修正的SCP框架。在行为主义立法思想的影响下，法律主要对滥用市场优势的行为进行规制，包括滥用市场支配地位、限制竞争协议、企业合并、行政性垄断等内容，以达到促进竞争和维护创新这样一个双赢结局。
尽管经济学和法学在垄断理论研究方面都作出了各自的贡献，但它们之间在许多方面仍然存在差异，尤其在垄断概念的界定上。首先，经济学上的垄断，外延比较狭窄，包括一家企业独占市场的垄断（经济学通常意义上的垄断，又称完全垄断）和几家企业占据市场的寡头垄断（宽泛意义上的垄断），这些都属于经济性垄断的范畴；法学上的垄断，除了包括完全垄断和寡头垄断等经济性垄断外，还包括行政垄断、国家垄断等其他形式的垄断。其次，在垄断本质属性的认识上，法律上所指的垄断却要比经济学上的垄断来得狭窄。经济学对垄断的研究，着眼点不仅包括垄断所产生的“状态”，即垄断的市场结构，而且涵盖了垄断的市场行为和垄断的市场业绩；法学对垄断属性的认识，主要体现在反垄断法所规范的市场主体谋求或滥用市场优势或特权的控制市场的垄断行为方面。最后，经济学以理想化的完全竞争市场作为评价的基点，对垄断的研究，关注的焦点是效率；而法学对垄断的研究，关注的不仅仅是效率，更重要的是涵括平等和公正的社会正义。
事实上，无论哈佛学派的结构主义垄断观还是芝加哥学派的行为主义垄断观，他们对垄断的界定，都属于传统意义上的对生产产出（包括产品或服务）空间状态的一种描述。 ……（未完，全文共16091字，当前仅显示2894字，请阅读下面提示信息。收藏《论文：信息不对称、区位垄断与政府管制的失灵——论我国房地产市场的发展》）