投前不动产市场调研模板

投前不动产市场调研模板

适用范围：仅针对不良资产招商推介时，债权抵押标的物为不动产的情况，该不动产范围包括工业土地及其地上建筑物、工业厂房、办公楼、商品房商业、商品房住宅、住宅/商服净地块（通过招拍挂形式取得的国有土地）。
调查内容：标的物业现场及四至情况、标的物业所属项目规划开发情况、标的物业周边和区域规划、物业市场交易价格、物业市场交易流动性、物业评估价格。
备注：文中斜体字内容为补充说明和调查方法建议，仅供参考。标红部分为注意事项，为个人以前地产项目市调中总结的经验，仅供参考，当期实际情况有可能会发生变化。根据不动产实际情况和资产包招商经理提供的信息情况，可以对调查内容进行增减。由于法务尽调、市场分析预测内容与市调报告差异较大，建议增加内容不要涉及法务和市场预测分析。
其他说明：本模板分为封面和报告正文两个部分，设置封面部分为方便文档保存和调用。
……（新文秘网http://www.wm114.cn省略610字，正式会员可完整阅读）……　
.gov*cn/，此链接为武汉房管局商品房备案信息系统，可查询物业所属项目的规划指标和土地产权期限，将此信息源查询的标的信息截图，并文字描述土地期限、开工、销售时间等重要信息。点击进入楼盘列表，可以查询标的物业销售、抵押、查封情况，但是这里的信息有延迟也会有出现错误的情况（各相关部门信息上传联网更新问题），实际情况以在政府服务窗口查询情况为准，需要注意这一点。这个信息主要做参考，投前尽调时一般拿不到授权去政府窗口查询，本报告市调不涉及产权问题调查，此链接查询的产权情况不写入正文。
武汉国土资源规划局可查询项目以前报规划信息和土地招拍挂信息，但是这个网站不一定查询得到，有些项目的报规信息没有公布。
以上两个数据源均查询不到的话，只能依靠房产销售平台或者文库分享的文档里面搜索了。一点信息都没查到就写不详，尤其是老物业，可能因为相关信息政府没有电子化公布或者其他渠道也没有流出来。
对商业\办公楼\住宅不动产,可以不查询相关土地取得的成本和当前土地招拍挂参考价格,因为这三类物业的以前销售价格包含的其当期土地成本,其当期价格包含了当期同样土地的前期市场价格.对于非商品房项目,土地价格和地上建筑物是分开评估,在工业不动产中比较常见,这时需要对改土地的取得成本进行调查,并统计当期周边可参考地块招拍挂价格.主要通过国土资源局或者一些第三方招拍挂信息查询平台.
5. 标的所属项目四至
这个主要是从东南西北四个方向拍照片，了解标的所属项目的区位情况和配套情况。一般使用PPT编辑，截图插入文档中,比较直观和简洁。

6. 标的周边规划
主要通过搜索政府规划、新闻报道、招商政策等方面与标的项目相关的内容进行筛选比较，对项目近期或者远期都有重要影响的可以写到里面，并注明引用数据源。周边规划反应的标的的软性价值，可以辅助判断标的的流动性和价格，需要经验积累。最快捷的办法从网上找与标的同属性项目的策划定位报告，多看几个类似策划定位报告。自己也可从投资角度和使用角度来逆向思考，以理解各种软性因素的重要程度及影响方式。
7. 标的周边可比项目
网络搜索+实地走访向结合，一般是网上先找，在项目周边实地调查走访，与标的进行对比，确定可比项目，然后地图标注，采用列表统计可比项目的必要信息。
三、 标的市场交易情况
1. 标的所属项目同属性物业司法拍卖情况
通过阿里司法拍卖、京东司法拍卖、中国司法拍卖网搜索，列表统计信息，列表信息包含标的位置、面积、属性、评估价格、评估单价、评估时间、起拍价格、拍卖时间、是否成交、成交时间、成交价格、成交单价。
2. 标的所属区域可比项目同属性物业司法拍卖情况
结合可比项目列表，通过阿里司法拍卖、京东司法拍卖、中国司法拍卖网搜索，列表统计信息，列表信息包含标的位置、面积、属性、评估价格、评估单价、评估时间、起拍价格、拍卖时间、是否成交、成交时间、成交价格、成交单价。
3. 标的所属项目同属性物业租金租赁情况
实地走访向招商租赁中心和周边房产中介询问，这个一般装做是租户，要是直接说目的，别人不会搭理或者谎报实际情况。可列表说明，也可文字表述。
通过58同城、赶集网、房天下等平台进行 ……（未完，全文共2696字，当前仅显示1714字，请阅读下面提示信息。收藏《投前不动产市场调研模板》）